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庄健的博客

亚洲开发银行高级经济学家

 
 
 

日志

 
 

房地产新政作用几何?  

2010-06-03 09:09:40|  分类: 经济观察与建议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月中下旬以来,为抑制过快上涨的房地产价格,政府有关部门出台了一系列房地产调控新政。以417日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称国十条)为主要标志的这次房地产新政大致可概括为三部分内容:一是通过提高购房首付比例和房贷利率限制投机性购房需求;二是通过增加土地开发规模和调整建房结构、增加住房的有效供给;三是通过增强对开发商的融资监管和完善信息披露制度加大对房地产市场的监管力度。尽管目前评价房地产新政的作用和效果还稍显过早,但分析其对不同相关利益主体可能带来的影响还是十分必要的。

 

首先,地方政府将面临执行中央政策和确保财政收支平衡的两难选择。一方面,国十条要求各省级人民政府负总责,在房价涨幅过快的地区还要求尽快出台相关的实施细则。而另一方面,落实国十条、抑制房价上涨势头将会影响土地出让金收入,从而影响地方财政收入。据统计,在2009年全国地方政府财政收入中,来自土地出让金收入的比重达40%左右。国十条还要求扩大土地供应,提高保障性住房建设比重特别是廉租房比重,这会增加地方政府的补贴负担。因而,房地产新政的实施在地方政府层面可能会遇到一定的阻力。

 

其次,银行业将获得明显的短期收益。尽管早在2008年监管部门就明确要求商业银行对于二套房执行首付比例不低于40%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定,但这一政策在实际执行过程中推行不力。2009年,由于宽松货币信贷政策导致市场流动性十分富裕,商业银行对贷款客户的争夺激烈。再加上房贷政策出现大幅回调,银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率基础上打七折,而二套房则打8.5折。因此,尽管去年商业银行的个人按揭贷款规模较2008年有较大幅度的增长,但净利息收入却较2008年下滑。今年的情况与去年有所不同,一是贷款规模受限,银行对客户的选择和议价能力上升;二是房地产新政要求多部门合作,加大了监管和执行力度。因此,提高首付比例和贷款利率不仅能使贷款乘数增加,提高资金的使用效率,也能使房贷的收益有上升的可能。从长远看,实行动态的、差别化管理的个人住房贷款政策,有利于银行防范风险、提高贷款质量。

 

第三,房地产开发商可能会采取观望的态度。与2007-2008年那一轮房地产调控相比,目前房地产开发商的应对要从容得多。因为一来有上次房价“越调越涨”的经验,开发商不会贸然降价促销;二来开发商已经在去年的楼市盛宴中赚了盆满钵满,拥有充裕的资金链,现在有能力通过捂盘惜售推迟开盘等观望措施应对前景尚不明朗的楼市。当然,对不同规模、不同定位的开发商而言应对之策又会有所不同。对规模较大、资金雄厚的开发商而言,辗转腾挪的空间较大,目前并不急于调整自己的开发和销售策略。而对那些规模较小、资金紧张的开发商而言,它们则开始考虑调整开发和销售策略,重点向首次购房者推销其商品房,以加快资金流转。

 

第四,对不同类型购房者的影响各不相同。对只是满足基本居住性需求的购房者而言,影响大体是正面的。因为尽管对购买首套建筑面积超过90平方米的住房,贷款首付比例提高到30%,但毕竟房价的稳定和房贷利率的稳定有利于初次购房者的资金安排。对满足二次置业的改善性需求和三套及其以上的投资(投机)性需求的购房者而言,将会有明显的抑制作用。提高首付比例并严格房贷利率政策,无疑会大大提高炒房者的成本,抑制把商品房作为投资品的市场需求。

 

然而,此次通过信贷政策从需求角度开出的房地产调控药方,必须和相应的促进土地开发和住房供给的政策相结合,才能真正起到实效。如伴随购房需求下降,开发商调整战略,收缩开发投资,导致开工量下降,则会引发新一轮的供给不足。一旦房价调整到人们的心理价位,被短期压抑的需求还会释放,而一旦供应短缺,房价会再次上涨。值得高兴的是,这次房地产新政在大幅度提高购房首付比例和利率要求、加大差别化信贷政策执行力度的同时,还通过国土资源部出台了《2010年住房用地供应计划》。根据该计划,不仅政策性住房(包括保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品房)的供地比例达到77%,远超中央70%的既定目标,而且供地总量也大幅增加到18万公顷,比2009年土地供应高出2倍以上。尽管在14万公顷的政策性住房供地量中,保障性住房(包括经济适用房和廉租房)所占比重仅为17%,但由于总量大幅增加,保障性住房用地供应相比去年明显增长,其中经济适用房用地量同比增长79%,廉租房用地量同比增长472%

 

当然,与经济适用房相比,不能买卖的廉租房建设和供应更有助于稳定房价,满足大量中低收入者的住房需求。然而,由于廉租房需要政府补贴,经济适用房则不需要政府承担费用,因而地方政府会偏重于经济适用房建设。其实,只要措施到位,经济适用房并不必然诱发炒房,关键在于制定政策细则,堵塞漏洞,严加落实,让真正符合购买经济适用房的人购买并用来自住,而不是用来投机,就一样能起到保障性住房的作用。

 

    综上所述,这次房地产新政重点在于打击投机性购房需求、遏制快速上涨的房价,但也必将对地方政府、银行、房地产开发商和购房者等诸多方面产生影响。笔者相信,本次房地产新政的目的并不是打击房地产业,而是在于促进房地产业的平稳健康发展,因为一个平稳健康发展的房地产业,无论是对中国的城市化、相关产业的发展,还是对人们生活品质的改善都是十分重要的。
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